从“一二手倒挂”到“库存承压”，南宁二手房市场何去何从？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

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文/易居企业集团·克而瑞分析师秦谨

2021年上半年在“三道红线”、“土地两集中”、银行信贷政策等宏观政策的调控下，南宁一手房市场遇冷，供应量及成交量环比下降。

新房市场艰难，那么，南宁二手房市场如何？

全国26个城市二手房价环比下降，南宁真实情况如何？

从全国看二手房价格，8月16日，国家统计局发布了2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，2021年7月，全国二手房房价环比上涨城市数量为41个，上涨城市数量占比为58.6%，值得关注的是，环比上涨城市数量已连续下降四个月，相比2021年6月48个，降幅达14.6%；二手房房价环比下降城市数量达26个，数量占比37.1%，为年内新高值。

数据来源：国家统计局

整体来看，全国二手房价格上涨趋势明显放缓。聚焦南宁，2021年7月，二手房价格在环比下降城市之列，二手房价格环比下跌0.1%，同比上涨1.5%。

数据来源：国家统计局

另一边，再来看看南宁二手房市场库存量。小克从3个不同二手房平台找到的南宁二手房库存数量，截止8月18日，贝壳二手房挂牌房源36493套，链家二手房挂牌房源43216套，诸葛找房挂牌房源49043套。综合来看，南宁二手房市场挂牌量整体约在4万套左右，挂牌量数量不少，二手房依旧面临着巨大的库存压力。

各平台挂牌房源数量截图

一方面南宁二手房市场库存居高不下，另一方面二手房市场成交量却不如人意。

根据南宁市住房和城乡建设局网站数据，2021年1-7月南宁二手房成交14156套，成交面积127.16万㎡；其中7月二手房成交2015套，成交面积18.4万㎡，成交套数环比下滑6%。

数据来源：南宁市住房和城乡建设局网站

值得关注的是，7月成交量2015套，与当月4万套挂牌量相比，成交量占挂牌量的比重不足1%。

换言之，7个月14156套成交，相当于平均每个月成交2022套。以此推算，4万套的挂牌量在不新增挂牌的情况下，需要19.78个月才能去化完。

价格环比下滑，库存压力大，供大于求，南宁二手房市场真的很“难”。

这些年，南宁二手房经历了什么？

把时间线拉回四年前。

2017年5月，南宁楼市“五限”政策开始实施，“限地价、限房价、限装修价、限贷、限售”多管齐下，在严格的限价管控下，南宁二手房市场一度发生一二手倒挂现象。

一组数据重现当年情况，2019年12月南宁二手房挂牌价在13083元/㎡左右，同一时点，当时南宁一手房均价为11671元/㎡，价差约1400元。由于楼市调控不断紧缩，新盘限价，当时许多项目为了突破限价而“毛改精”带来的“双合同”以及WS，导致新房置业门槛较高，不少购房者将置业目光聚焦到了门槛相对低一些的二手房，导致二手房价格上涨。

一手房数据来源：克而瑞

二手房数据来源：诸葛找房

2019年1月之后，南宁土地市场竞买规则变化，已由此前的“两限一竞”转变为“一限一竞”或“限最高价、承诺竞增减挂钩节余指标”或“与产业挂钩”，“限房价”逐步退出土拍历史舞台。

市场上限价房也逐渐减少，一二手房倒挂现象逐渐退潮。

时间回到2021年，楼市调控政策不断加码，涉及银行贷款集中度、企业三道红线、银行两道红线、银行购房按揭等各个方面，房企各类融资和投资均进一步受到限制，一手房市场的调控影响也蔓延到了二手房市场。

2021年8月南宁二手房市场均价11545元/㎡，新房均价13260元/㎡，一二手市场房价回归各自赛道，倒挂现象不复存在。

一手房数据来源：克而瑞（8月数据截至8.18）

二手房数据来源：安居客

听听一线从业人员怎么说？

二手房市场已显疲态已是不争实时，那么一线情况如何？本次小克采访了圈内资深中介朋友，更近一步了解南宁二手房市场情况。

Q:今年市场很艰难你认为今年南宁二手房市场情况如何？A：销量方面有一组数据，南宁7月份一手商品房销售九千多套，二手房两千多套，一手房市场与往年相比已经有所下滑，二手房仅为一手房成交的五分之一。二手房挂牌多，现在存量房数量剧增，老的小区很多人不喜欢，新的小区刚交房，又被附近一手房冲击，导致成交惨淡。价格方面，今年二手房有所降价，例如在水一方，以前一万二的，现在九千多都有；嘉和城之前一万出头的，现在8500左右，销售较为困难。
Q:目前南宁二手房市场贷款政策如何？A：二手房现在主要是贷款方面更严了，征信流水首付款查得比较严格，征信有一次逾期较难过审，流水不够直接拒贷，首付款来源不清楚也无法放贷，部分银行搭配保险理财产品等方式也无法使用了。之前有网传南宁二手房“停贷”风波，其实南宁情况与全国相似，一是部分大行目前暂不接受二手房贷款，例如四大行中的农行；二是银行目前有部分额度，但是需要排队等待；还有一种情况是放款仅针对部分合作单位。可以预见的是，银行贷款额度越来越紧张了。

Q:客户购买二手房时，主要考虑哪些点？A：客户购买二手房有些主要考虑周边配套成熟，加上自己本身就租住在这一片区，地缘性客户较多。第二个原因也是考虑二手房为现房，想要得房快，其三是有些客户是买学区房，为了孩子读书；目前来说，学区房还有些成交量的。
Q:作为房地产中介经纪人，在此市场情况下，你是否考虑转行？A：销售难，回款更难，有些半年都没回款，再这样下去，生活压力或许会迫使转行。但是还是不甘心的，做了很多年中介行业，放弃了也很可惜。例如去年在疫情过后也是挺难的，但是都还有一些收入的，跟进大半年，一下子成交四个客户。还有一个感受是市场也不一样，以前电话、外拓等途径都可以获得客户，现在更加注重新媒体和网络等方式，所以现在也在学习拍视频，找新的途径和突破口。要在市场变化中找出新出路才能继续前进，不然就会被淘汰。市场风云变幻莫测，但总有些许规律有迹可循。

二手房值得入手吗？

在南宁目前市场情况之下，二手房价格有所下滑，对于购房者其实是一大利好，作为普通刚需客户，现在或许是“上车”的好时机。目前南宁的二手房如何挑选？小克有以下三点建议。

1、核心地段、优质学区的房产

核心地段和优质学区的房产一般能够更具有保值性。优质核心地段能够享受区域醇熟的配套优势，出行便捷，名校周边的二手房也相对稀缺，个别板块的学区房溢价较强，房价增长幅度比超普通商品房。

2、房龄短的二手房

对于二手房来说，房龄是购房者较为犹豫的考虑点。相同地段不同房龄小区之间的价格，也有较大的差距。二手房购买建议考虑十年以内的房源，一则是能够享受小区周边成熟的配套，其次住宅质量也能得到保证。

3、选择优质物业的小区

随着生活品质的提升，小区物业服务成为买房重点考量的因素之一。假如购买的小区存在物业纠纷，入住问题会很多；优质的物业服务在一定程度上使物业有保值增值性，居住也会更加舒心。